Kaum ein Bereich wird momentan dank der großen Nachfrage von Anlegern und Spekulanten so stark frequentiert, wie das bei Immobilien der Fall ist. Aufgrund niedriger Zinsen und Renditen bei herkömmlichen Anlageformen stellt sich hier allerdings die Frage, ob und wenn ja, wie lohnenswert es ist, eine alte Immobilie günstig zu erwerben, diese aufwendig zu sanieren und im Anschluss gewinnbringend zu verkaufen - ein Überblick.
Lage der Immobilie ist beim Kauf die halbe Miete
Geschäfte mit Immobilien sind im Jahr 2019 für viele Menschen mit vorhandenen Kapitalressourcen hochinteressant, da bei herkömmlichen Spar- und Anlageformen die Zinsen immer niedriger ausfallen.
Allerdings werden heute Häuser häufig neu gebaut bzw. mit einer Baufinanzierung beispielsweise von interhyp.de und anderen Anbietern realisiert. Deshalb stellt sich die Frage, ob das Sanierungs- und Wiederverkaufsmodell nicht vielleicht sogar lohnenswerter ist.
Wer günstig kauft und einen Kredit für die Modernisierung von Seiten wie etwa modernisierungskredite.com in Anspruch nimmt, kann das Haus zu einem späteren Zeitpunkt je nach Lage und Nachfrage erheblich teurer verkaufen. Stichwort Lage: Diese ist bei Immobilienkäufen in vielen Fällen der alles entscheidende Punkt, der über ein erfolgreiches Geschäft entscheidet. Folgende Faktoren beeinflussen die Lage negativ sowie positiv:
| Einflussfaktoren für positive Lage | Einflussfaktoren für negative Lage |
| Anbindung an die Infrastruktur | Objekt direkt an der Hauptstraße |
| Ausgeprägte Privatsphäre | Mehrparteienhäuser |
| Wenig Emissionsbelastungen | Bauplanung mit zu dichter Besiedelung |
| Hoher Bedarf und geringe Verfügbarkeit | Mängel am Grundstück |
Je besser die Lage des Objekts ausfällt, desto höher fällt später der erzielbare Wiederverkaufswert aus. Umgekehrt werden sich auch mehr Mieter für den Abschluss eines Mietvertrags interessieren. Eine persönliche Begutachtung des Objekts ist daher in allen Fällen unerlässlich.
Steuerliche Richtlinien bei der Planung berücksichtigen
Wer sich dafür entscheidet, in die Geschäfte mit Immobilien einzusteigen, sollte darüber hinaus existierende steuerliche Richtlinien berücksichtigen. Elementar ist hierbei die Unterscheidung zwischen
- Privatvermögen
- Betriebsvermögen
Kommt das Finanzamt zum Ergebnis, dass ein gewerblicher Grundstückshandel betrieben wird, können im schlimmsten Fall rückwirkend Steuervorteile verloren gehen. Deshalb sollte frühzeitig ein Steuerberater zur Klärung offener Fragen konsultiert werden. Im Zuge dessen sollte zudem das Thema der Sonderabschreibungsmöglichkeiten zur Sprache kommen. Sind bestimmte Voraussetzungen gegeben, können Immobilienanleger nämlich von steuerlichen Vorteilen bei der Sanierung eines angekauften Objekts profitieren:
- Das Objekt befindet sich in einem expliziten Sanierungsgebiet oder ist Teil eines Entwicklungsgebietes
- Das Objekt wurde von der Denkmalschutzbehörde untersucht und offiziell als Baudenkmal klassifiziert
Wissenswert ist zudem: Wer Immobilien weiterveräußern möchte, muss dabei innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb laut focus.de Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen – die sogenannte Spekulationssteuer. Daher ist es sinnvoll, diese Frist verstreichen zu lassen und währenddessen das Objekt zu verpachten bzw. zu vermieten.
Beim Kauf von Immobilien lauern allerlei Gefahren
Doch selbst wenn all diese Punkte beachtet werden, lauern beim Kauf von Immobilien noch jede Menge weiterer Gefahren.
An erster Stelle können sich schon erhebliche Probleme bei der Ermittlung des konkreten Wertes ergeben. Die Konsultation eines Bausachverständigen ist hier Gold wert, sofern keine eigene Expertise in diesem Bereich besteht. Des Weiteren sollten die folgenden Punkte, wie auf gewinn.com beschrieben, beachtet bzw. ausgeführt werden:
- Blick ins Grundbuch zur Klärung der Besitzverhältnisse
- Bebauungsplan für die Abschätzung künftiger Entwicklungen
- Vollständige Pläne des Hauses müssen vorhanden sein
Wer beim Kauf gut verhandelt oder das betreffende Objekt bei einer staatlichen Zwangsversteigerung günstig erstehen kann, kann mit fachgerechter Planung sowie Sanierung und anschließendem Verkauf auch aktuell noch viel Geld verdienen. Das sehen auch etliche Anleger so, denn das Transaktionsvolumen auf dem Immobilienmarkt ist die letzten Jahre kontinuierlich angestiegen. So betrug es im Jahr 2014 noch 52,7 Milliarden Euro, 2018 waren es hingegen schon 78,1 Milliarden Euro. Für das laufende Jahr geht die Hochrechnung allerdings von einem leichten Rückgang auf 75 Milliarden Euro aus.
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